פסק-דין בתיק ע"א 5393/03

השופטת ע' ארבל:

1.        לפנינו שני ערעורים ושני ערעורים שכנגד על פסק דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב (השופטת ע' סלומון צ'רניאק) שניתן במסגרת תיק א 500/96. במרכזם של הערעורים עומד ביטול חוזה מכר של דירת מגורים, עקב הטעיה במשא ומתן שלקראת החתימה על החוזה.

פירוט העובדות וההליכים

2.        בפסק דינו, קבע בית המשפט המחוזי כלהלן:

          א.       יעל וציון מיטל - המשיבים והמערערים שכנגד (להלן: המשיבים) - רכשו מהמערערים - אברהם פרג' (להלן: פרג') ועו"ד סיגל פרג'-גשורי (להלן: גשורי או עו"ד גשורי) - דירה בת שני חדרי שינה, גג צמוד וחדר נוסף על הגג (ששטחו 23 מ"ר) ברחוב חובבי-ציון בתל-אביב (להלן: הדירה). הדירה הייתה רשומה על שם פרג' בלבד ונמכרה תמורת סך של 370,000$. חוזה המכר נחתם בין הצדדים ביום 23.5.95.

          ב.       במהלך המו"מ לקראת רכישת הדירה הציגו פרג' וגשורי, אשר היו נשואים באותה עת, מצג שווא בפני המשיבים ובפני עורך-דינם (להלן: עו"ד וינבאום), שהנו משיב פורמאלי בערעור שלפנינו, לפיו החדר שנבנה על הגג נבנה בהתאם להיתר בניה כחוק. בפועל לא היה בידם היתר מעין זה. בית המשפט המחוזי לא קיבל את גרסתם של פרג' וגשורי, לפיה סברו בטעות שההיתר קיים, וקבע כי מדובר בהטעיה ביודעין.

          ג.       במהלך המו"מ לקראת החתימה על החוזה, שאלו המשיבים במפורש את פרג' ואת גשורי באשר לקיומו של היתר בנייה לחדר שעל הגג. גשורי, אשר ניהלה את המו"מ (בין אם כאישתו של פרג' ובין אם כעורכת-דין), ענתה באופן חד משמעי כי ההיתר קיים. עו"ד וינבאום, בא כוחם של התובעים בהליכי הרכישה, שאל אף הוא את גשורי על ההיתר וקיבל תשובה דומה. בעקבות הכרות מקצועית קודמת בין השניים, לא בדק עו"ד וינבאום את דבריה של גשורי.     

          ד.       לאחר תשלום מלוא התמורה ולאחר שהדירה נרשמה על שם המשיבים, החלו המשיבים לשפצה. בין היתר, החלו בבניית פרגולה על הגג, בצמוד לחדר על הגג. בשלהי 1995 ביקרו פקחים בדירה והורו על הפסקת בניית הפרגולה, שנעשתה ללא היתר. באותו מועד הודיעו הפקחים למשיבים כי החדר הבנוי על הגג נבנה ללא היתר.

          ה.       המשיבים פנו לפרג' ולגשורי, לאור טענת הפקחים, ואלה סירבו לקחת את האחריות על עצמם, בטענת "יזהר הקונה". לאחר שלא הגיעו הצדדים להסדר מוסכם ומאחר שהתברר שמעולם לא ניתן היתר לחדר על הגג, הודיעו המשיבים לפרג' ולגשורי ביום 14.1.96 על ביטול החוזה בשל הטעיה במהלך המו"מ לכריתתו, לפי סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן - חוק החוזים), וביקשו את השבת הכספים אשר שילמו. פרג' וגשורי דחו את הודעת הביטול. לפיכך, הגישו המשיבים תביעה לבית המשפט המחוזי ביום 13.5.96.      

          ו.       במהלך הדיון המשפטי, נתנו המשיבים ביום 5.1.99 ייפוי כוח לפרג' ולגשורי, שמטרתו הסדרת היתר הבניה של החדר על הגג. למרות הזמן הרב שעבר מאז, לא הוצא היתר כאמור.

          ז.       פרג', גשורי ועו"ד וינבאום הגיעו בשלב מסוים של ההליך להסכמה (שקיבלה תוקף של החלטה בבית המשפט המחוזי) על אופן חלוקת הנטל ביניהם בכל סעד שייפסק על-ידי בית המשפט. בהסדר דיוני זה מדגישים השלושה כי אינם מודים בטענות המשיבים.

          ח.       לאור כל האמור, פסק בית המשפט המחוזי כי המשיבים ביטלו את החוזה כדין, בשל הטעיה במהלך המו"מ. לפיכך, הנם זכאים להשבת כלל הסכום בסך 370,000$, בצירוף ריבית בשיעור 8% לשנה ובניכוי דמי שימוש חודשיים בסך של 1050$, בתוספת ריבית של 8% לשנה. בנוסף לסכומים אלה, נקבע שזכאים המשיבים להחזר הסכומים ששילמו למתווכת, לאדריכל הלפרין ולעו"ד וינבאום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום ועד ליום התשלום בפועל. חלוקת הנטל תהיה בהתאם להסכמה שהגיעו אליה הצדדים, כאמור לעיל. כמו כן, קבע בית המשפט כי על המשיבים להחזיר את הדירה לקדמותה, במידה שלא עשו כן.

טענות הצדדים

3.        על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגש ערעור הן על ידי פרג' (ע"א 5393/03) והן על-ידי גשורי (ע"א 5267/03). השניים טוענים כי המשיבים ובא כוחם, עו"ד וינבאום, התרשלו בבחינת מצבה המשפטי של הדירה וכי בהתאם לחוזה אין הם יכולים להלין על כך כעת. עוד טוענים השניים כי לא הטעו את המשיבים לגבי קיומו של היתר בנייה לחדר על הגג וכי לכל היותר מדובר בטעות משותפת, שכן סברו שהוצא היתר כדין על-ידי קבלן שפעל מטעמם. פרג' וגשורי אף מנסים בעניין זה להטיל את הנטל האחד על השניה. פרג' טוען כי אם הייתה הטעיה - דבר המוכחש על ידו - הרי שההטעיה היא על-ידי גשורי בלבד, שניהלה בשמו את המו"מ, ואילו גשורי טוענת כי פרג' היה הבעלים היחיד בדירה והיא ייעצה כבאת כוחו בלבד. לפיכך, היא סבורה שסעד של השבה אמור ליפול על כתפיו בלבד. בהקשר זה, טוענים גשורי ופרג' כי מאחר ששמיעת הראיות הייתה בחלקה על-ידי השופטת שטיין ז"ל, בעוד שפסק הדין נכתב על-ידי השופטת סלומון צ'רניאק, לא נהנה בית המשפט המחוזי מיתרון בבחינת העדים והראיות ולכן לא חל הכלל המצמצם את ההתערבות בממצאים עובדתיים. פרג' וגשורי אף טוענים כי הסיבה היחידה שלא קיים היתר היא כי המשיבים הכשילו קבלתו כאשר ערכו שינויים בבניה על הגג. טענה נוספת בערעורים שלפנינו היא כי המשיבים נקטו בבקשת סעד של ביטול והשבה משיקולי כדאיות כלכלית בלבד וכי ניתן להוציא בפועל היתר בנייה מאוחר לחדר. שיקולי צדק, כך לפי המערערים, מחייבים פתרון של פיצויים בלבד ולא סעד של ביטול והשבה שייפגע בהם באופן שאינו סביר (בהקשר זה, הם מציינים את הירידה המשמעותית שחלה בשווי הדירה). טענה נוספת שעולה בפנינו מתייחסת לשיעור הריבית שנפסק על ידי בית המשפט המחוזי. גשורי ופרג' מבקשים לקבוע כי הריבית הנכונה שהיה על בית המשפט לפסוק היא ריבית ליבור (LIBOR-London Interbank Offered Rate) + 1 נקודת אחוז. זאת, על-פי ההלכה שנקבעה בבית משפט זה, במסגרת ע"א 6388/98Deniztas Nakliyat Ve Ticaret A.S. נ' Credit Lyonnais S.A., פ"ד נז(5) 647. בנוסף, טוענים גשורי ופרג' כי בהתאם לעדותו של המשיב, ציון מיטל, שכר הדירה שקיבלו המשיבים בפועל בעבור השכרת הדירה גבוה מן הקבוע בפסק דינו של בית המשפט המחוזי ומגיע לסך חודשי של 1150$.

4.        המשיבים טוענים, כי טענתם של גשורי ופרג', לפיה נשמעו העדויות על-ידי השופטת שטיין ז"ל אינה מדויקת, שכן עדויותיהם של גשורי ושל עו"ד וינבאום, אשר שימשו בסיס איתן לקביעות בית המשפט נשמעו על ידי השופטת סלומון צ'רניאק, כותבת פסק הדין. לפיכך, לטענתם, אין להתערב בממצאים העובדתיים שקבעה הערכאה הנמוכה, שכן השופטת בחנה את העדויות בכלים בלתי אמצעיים ולא הוכח שקביעותיה העובדתיות נגועות בטעות היורדת לשורש העניין. לאור האמור, סבורים המשיבים כי אין מקום לדון מחדש בקביעות לפיהן גשורי ופרג' הטעו את המשיבים ביודעין וגרמו להם להאמין שהחדר על הגג נבנה על-פי היתר כדין. בנוסף, טוענים המשיבים כי לו היו מודעים לכך שהחדר נבנה ללא היתר, לא היו רוכשים את הדירה. לכן, זכאים הם לביטול ולהשבה.

           המשיבים אף הגישו ערעורים שכנגד. טענתם העיקרית היא כי היה על בית המשפט המחוזי לקבוע את הריבית בשיעור של 11% ולא כפי שנקבע. עוד טוענים המשיבים בערעורם כי טעה בית המשפט המחוזי כשלא הורה שיש לפצותם הן על השיפוץ בדירה והן על השיפוץ שערכו בדירתם הישנה, אליה נאלצו לחזור. המשיבים אף טוענים כי דמי השימוש בדירה שהופחתו על ידי בית המשפט המחוזי מופרזים והיו צריכים להסתכם בסך חודשי של 970$. בנוסף, מבקשים המשיבים להוסיף לסכום ההשבה גם את סכום הפיצויים המוסכמים, הקבועים בחוזה. לבסוף, טוענים המשיבים כי יש להחזיר להם כספים בגין מס רכישה ובגין שכר מומחים שהוציאו וכי יש לבטל את הקביעה המחייבת אותם להשיב את הדירה לקדמותה.

דיון

5.        הצדדים מעלים אם כן טענות רבות ומגוונות כנגד קביעותיו העובדתיות והמשפטיות של בית המשפט המחוזי. פסק הדין מנומק ומבוסס על הראיות שבאו בפני בית המשפט, ואינו מצריך בחינה מחדש של כל הסוגיות שמעלים הצדדים. גם הניתוח המשפטי של בית המשפט המחוזי מתייחס לנקודות העיקריות שהעלו הצדדים ואשר נדרשו לעניין. לפיכך, אתייחס בערעור זה לארבעה נושאים עיקריים שעלו בפנינו. הראשון, קביעתו של בית משפט קמא לפיה למשיבים עומד הכוח לבטל את החוזה שנכרת בין הצדדים לאור הטעייתם על ידי המערערים. השני, סוגיית ההשבה ושיעורה של התמורה שנתקבלה בעבור הדירה ושהוטלה על המערערים. השלישי, קביעת בית משפט קמא אשר לשיעור הריבית שחויבו בו המערערים והרביעי, סוגיית השבת דמי השימוש בדירה שחויבו בהם המשיבים.

6.        הנושא הראשון אליו אתייחס הוא הנושא העומד בלבם של הערעורים ואשר מתייחס לשאלת ההטעיה והביטול. פרג' וגשורי טוענים כי מאחר שחלק מן הראיות נשמעו בפני השופטת שטיין ז"ל, ולא בפני השופטת סלומון צ'רניאק, ניתן לערער ביתר קלות על הטענות העובדתיות ולסטות מן ההלכה המצמצמת התערבות זו. ואולם, בעניין זה, מקובלות עלי קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי. השופטת סלומון צ'רניאק היא אשר שמעה את עדותה של גשורי ואת עדותו של עו"ד וינבאום ואף התרשמה מעדויותיהם של פרג', של המשיבים ושל המתווכת, והגיעה למסקנה ברורה שלמשיבים הוצג מצג, לפיו החדר שנבנה על הגג נבנה עם היתר כדין, על אף שפרג' וגשורי מעולם לא קיבלו היתר שכזה לידיהם ועל אף שידעו שהיתר מעין זה לא קיים (על הגישה המצמצמת את ההתערבות בקביעות העובדתיות של בית המשפט המחוזי, ראו, למשל, ע"א 3758/03 מזרחי נ' קופת חולים מאוחדת ואח' (טרם פורסם, ניתן ביום 4.3.04). ממצאיו העובדתיים של בית המשפט המחוזי מקובלים עלי איפוא ואיני מוצאת להתערב בהם.